Louer ou acheter ?

Montage du plafond ainsi que de la sortie de fuite

Les salles blanches connaissent une popularité croissante. Mais tous ne peuvent ou ne veulent pas s’en offrir une, alors qu’ils en auraient besoin. Ainsi, des concepts d’utilisation alternatifs commencent lentement à attirer l’attention des investisseurs. Mais louer une salle blanche ? Les réticences sont encore grandes, même si elles sont infondées.

Les salles blanches sont en plein essor. On peut le dire sans exagération. Outre les utilisateurs classiques issus de la technologie médicale et de l’industrie pharmaceutique, de nouveaux secteurs s’y ajoutent régulièrement depuis quelques années. D’une part, les clients finaux exigent toujours des environnements de fabrication plus stricts. D’autre part, en raison de réglementations croissantes dans le cadre de l’assurance qualité, de nombreuses autres entreprises, par exemple dans l’emballage, l’automobile ou la construction de machines, doivent travailler dans un environnement contrôlé pour pouvoir fournir des preuves irréfutables. Enfin, la pandémie de Covid-19 a permis de faire prendre conscience à la population générale de l’importance de l’hygiène, qui demande désormais des produits « propres » en quantité croissante. Sans aucun doute, une tendance qui profite à l’industrie des salles blanches. Cependant, les entreprises de production sont sous pression, et cette pression a plusieurs causes.

Du point de vue d’un intéressé, la situation ressemble jusqu’à présent à ceci : « On se résigne simplement à dépenser beaucoup d’argent pour une pièce blanche en verre et en acier inoxydable, avec un délai de livraison utopique, sans savoir jusqu’au dernier moment si elle ne sera pas trop grande ou trop petite, ou si le degré de pureté sera adéquat ». En réalité, malgré une planification précise, une salle blanche reste toujours un risque, car il existe de nombreuses incertitudes difficiles à maîtriser.

Alors, qu’est-ce qui rend la planification d’une salle blanche si difficile pour l’utilisateur ? Et les solutions de location pourraient-elles réellement simplifier ce problème ? Pour répondre à cette question, imaginons d’abord que nous soyons un « novice en application » qui pourrait se demander :

De quelle classe de propreté ai-je réellement besoin ?

Alors que les experts en salles blanches connaissent généralement la réponse à cette question, un « débutant » se trouve souvent désemparé. Souvent, il ne reste qu’à jeter un œil à la concurrence pour voir ce qu’elle utilise. Des faits fiables, tels que des tests de produits ou de procédés en environnement contrôlé, sont rarement disponibles. Il faut alors apprendre que non seulement l’air introduit doit être pur, mais aussi qu’il faut déterminer quelles quantités de particules sont émises dans la pièce par le personnel, le processus, les machines et le matériel. Et surtout, il faut comprendre ce que ces particules font réellement à son propre produit ou procédé. La question initiale doit donc être précisée en : « À quel point l’air dans ma pièce doit-il être pur pour obtenir le résultat souhaité par mon client ? »

Nous proposons ici une expérience hypothétique : si l’on pouvait louer facilement une salle blanche pour une période déterminée, ne serait-il pas beaucoup plus simple de recueillir toutes ces données, chiffres et faits, et de prendre une décision beaucoup plus éclairée sur cette base ? Certainement, car cela permettrait de tester tous les scénarios possibles, de modifier les filtres et le renouvellement d’air, d’ajuster le personnel et d’optimiser les processus. Et, sans aucun doute, dans ces conditions et avec ces connaissances, il serait beaucoup plus facile de déterminer ce dont on a réellement besoin. La deuxième question urgente que se posera probablement notre « novice en application » sera :

Combien de temps faut-il réellement pour pouvoir utiliser la salle blanche ?

Il est certain : on ne construit pas une salle blanche en une nuit. Au contraire, cela demande beaucoup de temps. D’abord, la phase de planification, durant laquelle de nombreux documents doivent être élaborés avec précision. Ensuite, il faut obtenir une autorisation. Ce n’est qu’après cela que peut commencer la fabrication proprement dite des innombrables composants, qui doivent encore être assemblés par du personnel qualifié. Puis, il faut procéder à la qualification, avec toutes les mesures et la documentation nécessaires. Entre la décision de construire et la mise en service, il peut s’écouler rapidement un ou deux ans — à condition de respecter les délais. Mais souvent, les projets de construction prennent beaucoup plus de temps que prévu.

Pendant tout ce temps, l’utilisateur doit encore faire face à « son » salle blanche, alors que la demande est déjà pressante. Souvent, les machines de production sont déjà prêtes, mais ne peuvent pas être mises en service faute de salle blanche. Les délais de livraison sont menacés, et les projets de recherche et développement sont en suspens.

Nous poursuivons notre expérience hypothétique : une solution intérimaire louable, flexible en taille et en durée, ne permettrait-elle pas d’apporter une solution immédiate ? Certainement, car cela permettrait de commencer à petite échelle, de recueillir des expériences et de lever les goulots d’étranglement. Il serait même possible de mettre en service la salle blanche louée dans un hall, pendant que la construction de la nouvelle se poursuit à l’emplacement d’origine. Cela permettrait d’aménager le nouveau bâtiment en toute tranquillité et de créer une transition fluide.

Entre-temps, notre « novice en application » s’est familiarisé davantage avec le sujet des salles blanches et a découvert différentes approches — ce qui n’a fait qu’accroître sa confusion. Entre autres, il a aussi entendu parler de salles blanches en location. Ce concept lui paraît très attrayant à première vue, mais, étant novice, il ne veut pas commettre d’« erreurs de débutant ». Il se demande donc :

Puis-je faire confiance à un concept innovant comme la location de salles blanches ?

La crainte du novice face à l’inconnu est tout à fait compréhensible. Après tout, il existe déjà suffisamment de « vieux routiers » qui semblent savoir ce qu’est la norme du secteur. Il est donc tentant de faire simplement ce que tout le monde fait. Mais cette sécurité apparente est trompeuse. Certes, cela évite en surface d’éventuelles erreurs, mais toutes les opportunités sont aussi balayées d’un revers de la main par cette stratégie de prudence. De plus, l’expérience montre que ce sont souvent les plus craintifs qui achètent trop, trop cher, voire de manière erronée. Cette « mentalité du tout ou rien » leur coûte finalement beaucoup d’argent inutile. Cependant, il faut aussi reconnaître que les planificateurs ou auditeurs préfèrent souvent rester dans leur zone de confort, ce qui conduit à négliger souvent des concepts innovants. Le novice doit donc faire preuve d’un double courage pour emprunter de nouvelles voies. La « sécurité » apparente est ici en réalité une grande illusion, car elle ignore les immenses opportunités d’économiser du temps et de l’argent, tout en gagnant en flexibilité. Ne devraient-ce pas justement être ces trois critères — temps, argent, flexibilité — qui devraient finalement faire la différence ?

Examinons cela de plus près : les salles blanches en location sont une option encore relativement récente dans le secteur de la location, mais elles gagnent de plus en plus d’adeptes et d’attention. Avec les modèles à coque textile, certains potentiels utilisateurs froncent encore le nez, pensant à leur premier camping ou à une tente de fête branlante avec fermeture éclair et arceau. À tort, car les nouvelles salles blanches en location en textile ne sont pas seulement très légères et rapides à monter, mais aussi très robustes. Cependant, il est compréhensible que la plupart des décideurs considèrent une telle « tente » comme trop fragile pour une solution durable, et aussi comme de moindre qualité, indépendamment de l’aspect technique.

Cependant, la question se pose légitimement de savoir si l’on ne cède pas à des peurs irrationnelles si, malgré des avantages évidents en termes de coûts, de délais de livraison beaucoup plus courts et de flexibilité maximale, cette option ne permet pas de compenser l’incertitude existante. Et là encore, nous posons une question hypothétique : une solution en location ne serait-elle pas une excellente opportunité pour tester le système sans risque et pour se familiariser avec lui, comme lors d’un essai sur route ? Certainement, car l’utilisateur qui « essaie » ne peut que gagner — soit en constatant que ses réserves étaient fondées et qu’il doit renoncer à la location, soit en découvrant qu’un salle blanche textile en location lui offre une alternative avantageuse en termes de coûts, de délai et de flexibilité.

Le projet commercial nécessite de la flexibilité

Le facteur de la flexibilité doit également être familier à notre « novice en application ». Après tout, presque tout le monde dans l’industrie est désormais marqué par le travail en projet. Les longues périodes de planification et d’utilisation à long terme appartiennent au passé. Les délais entre la commande et le début du projet sont devenus très courts, et la durée du projet est souvent très limitée. Tout est traité de manière très condensée. Et maintenant, notre intéressé hypothétique a besoin d’une salle blanche correspondant précisément aux paramètres du projet en termes de taille, de nombre de sas, de classe de propreté, de renouvellement d’air, etc. L’achat pourrait être difficile.

Et même s’il parvient à en obtenir une : que faire après la fin du projet ? Le prochain projet nécessitera probablement une salle blanche d’une taille différente, d’une classe de propreté différente, etc. Avec un peu de chance, la salle blanche existante (achetée et installée) sera trop grande ou trop propre pour le projet suivant. Alors, on pourra au moins commencer. Sinon, c’est la mauvaise surprise !

Nous posons encore une fois une question hypothétique (même si elle commence à sembler presque rhétorique) : ne serait-il pas idéal que notre intéressé puisse louer une salle blanche adaptée à chaque nouveau projet ? Qu’il puisse définir la taille, la classe de propreté, le renouvellement d’air, le nombre de sas, et surtout la durée de location, en fonction de ses besoins ? Qu’il puisse même prolonger la location ou faire varier les paramètres de la salle blanche, par exemple augmenter la classe de filtration ou réduire le renouvellement d’air ? Et qu’il puisse simplement rendre la salle blanche louée à la fin, comme une voiture de location…

Liquidité et maîtrise des coûts : des facteurs décisifs

Celui qui veut se promener en vacances en Porsche Cabriolet sur la Riviera ne va pas acheter cette voiture de luxe immédiatement, mais probablement la louer pour quelques jours. Cela a du sens, non ? Et les salles blanches, comme les voitures de luxe, sont tout simplement très coûteuses. Les prix au mètre carré dépassent souvent 2500 €. Quelle entreprise dispose d’autant de liquidités pour acquérir un tel bien immobilier ? Surtout, les startups, les instituts de recherche ou les PME doivent souvent se financer sur le marché libre. Autrefois, c’était la banque de la maison, aujourd’hui, ce sont souvent des investisseurs qui fournissent les fonds. Au lieu d’intérêts et de remboursements, ils veulent des rendements et des jalons atteints : où en est le projet dans trois, six ou douze mois ? De plus, ils veulent voir leur capital revenir dans le projet, et non dans un bien immobilier.

Le bâtiment salle blanche ne consomme pas seulement la liquidité, mais doit aussi être amorti sur plusieurs années, ce qui empêche souvent de le déduire intégralement dans l’année d’achat. Si plusieurs départements utilisent la salle blanche pour différents projets, la question complexe de la répartition des coûts complique encore la gestion comptable de cet achat coûteux. C’est presque comme pour une voiture de société, qui n’est pas achetée mais louée pour cette raison.

À ce stade, la question devient presque rhétorique : une salle blanche en location ne serait-elle pas la solution idéale pour préserver la liquidité, permettre un démarrage rapide du projet, utiliser un système innovant et éviter le risque d’un mauvais investissement ? Bien sûr ! Dès que l’utilisateur a son ordre de mission, il loue un hall (s’il n’en possède pas déjà un), pour protéger la salle blanche textile contre les intempéries. Ensuite, il fait livrer la salle blanche avec les paramètres probablement corrects, effectue un test, et ajuste si nécessaire jusqu’à ce que tout soit parfait. Enfin, il mène à bien son projet dans une salle blanche parfaitement adaptée à ses besoins, avec un contrôle total des coûts.

Bien que le modèle économique du « véhicule de service » ne soit pas encore très répandu dans le secteur des salles blanches (probablement parce qu’il a été peu proposé jusqu’à présent), c’est une option avantageuse pour toutes les parties, et donc prometteuse. Plusieurs fournisseurs proposent déjà des solutions de location. Certains ont défini des tailles fixes pour leurs salles, où la flexibilité est un mot inconnu. D’autres optent pour des constructions modulaires, permettant de faire varier la taille et la classe de propreté. En particulier pour les salles blanches jusqu’à 25 m², plusieurs fournisseurs existent. Pour les grandes salles, au-delà de 25 m², la dalle doit être conçue de manière stable pour des raisons structurelles, ce qui augmente considérablement les coûts de fabrication et de montage. En revanche, les salles blanches en textile, dont le plafond est porté presque entièrement par la pression interne, permettent de réaliser des espaces de plus de 100 m² à moindre coût.

Pratique plutôt qu’hypothèse

Après toutes ces questions et hypothèses, il est temps d’examiner de plus près la pratique réelle des salles blanches en location. Voici deux exemples :

Exemple pratique 1 :

Dans le premier cas, un important dégât des eaux dans une clinique a paralysé la production sur une table de stérilisation. Rapidement, un salle blanche de 25 m² de classe GMP C avec double sas a été nécessaire. Comme « abri », une salle de conférence avec une hauteur sous plafond de 4 mètres et une série de prises 230 V a été utilisée. Trois semaines ont été allouées à la transformation de cette pièce, avec une location fixée à six mois. La mise en œuvre pratique s’est déroulée comme suit :

— Un cadre en aluminium a été posé au sol pour supporter la structure du tente de salle blanche. Les voies d’évacuation ont été respectées tout autour de la salle.
— Des toiles certifiées et ininflammables ont été tendues dans le cadre. Ces toiles comportaient des fenêtres ainsi que des ouvertures pour les conduits et les volets de contrôle de l’extraction.
— Les sas ont été équipés conformément à la norme GMP avec un système de signalisation lumineux et des portes automatiques.
— Pour éviter que la pièce ne « s’envole » à cause de la surpression, elle a été lestée tout autour avec des poids et étanchéifiée avec du ruban en silicone. Ainsi, il n’a pas été nécessaire de percer des trous dans le sol de la salle de conférence pour fixer la structure.
— Deux systèmes de traitement d’air ont fourni le volume d’air nécessaire, défini le degré de propreté et assuré la surpression réglementaire. Deux unités mobiles équipées de filtres HEPA 13 ont été utilisées pour réaliser 20 renouvellements d’air avec une surpression de 30 pascals. Leur avantage principal : leur légèreté et leur branchement facile sur une prise standard de 230 V.
— La distribution de l’air dans la pièce s’est faite par une sortie de source. L’air très pur était dirigé dans un tuyau textile suspendu sous le plafond, puis diffusé dans la pièce, assurant une distribution extrêmement homogène.
— La réception et l’autorisation de la pièce ont été effectuées par la pharmacie centrale et un institut de contrôle pour une durée de six mois, avec une nouvelle vérification après trois mois.
— En raison de retards dans les travaux de rénovation, la durée de location a été flexible portée à 12 mois.
Ce cas montre qu’il est possible, à presque n’importe quel endroit, de construire rapidement une salle blanche temporaire conforme aux normes ISO ou GMP, à des coûts abordables.

Exemple pratique 2 :

Dans le second cas, une salle blanche ISO 7 de 85 m² a été créée dans une halle de machines louée. La mise en place s’est déroulée comme dans le premier exemple, avec une seule porte automatique. Dans cette salle blanche, des échantillons que le client pouvait valider directement sur place ont été produits dans un environnement contrôlé. La durée de montage n’a pris qu’un jour avec trois ouvriers qualifiés. La location a duré trois mois, ce qui a permis de maîtriser clairement les coûts. Après cette période, la salle blanche a été démontée et, dès le lendemain, reconstruit dans une autre zone principale, avec une surface de 40 m², pour une nouvelle série de tests avec une autre machine.

Il apparaît donc aussi dans la pratique que la location temporaire est une option très pertinente pour utiliser efficacement des salles blanches configurables individuellement, avec une durée flexible et un contrôle total des coûts. Cette tendance devrait connaître un nouvel essor grâce à un nouveau projet de la société Reinraum Aachen. Fondée par le Dr. Simon Dietz, cette société a récemment décidé de louer une halle de 900 m², située juste à côté du bâtiment principal de la société allemande pour l’hygiène et la sécurité en production mbH, également basée à Aachen, pour y créer un « village de salles blanches », comparable à un espace de coworking pour salles propres.

Sur la base du concept de location de salles blanches, Reinraum Aachen offrira prochainement à ses clients la possibilité d’utiliser des salles blanches individuelles avec une durée de location flexible, pour y développer et fabriquer leurs produits. La GfPS pourra qualifier ces salles directement sur place, et propose également des conseils, formations, ainsi que divers autres services. Cette offre sera disponible à partir d’août 2022 sur www.Reinraum-aachen.de, pour la réservation et l’utilisation.