Affittare o comprare?

Montaggio del soffitto e uscita di emergenza

Reinserivi godono di una crescente popolarità. Tuttavia, non tutti possono o vogliono permettersene uno, anche se ne avrebbero bisogno. Così, i concetti alternativi di utilizzo stanno gradualmente entrando nel mirino degli investitori. Ma affittare una camera bianca? Le riserve sono ancora alte, anche se infondate.

Le camere bianche sono in forte espansione. Si può affermarlo senza esagerare. Oltre ai classici utilizzatori dell'industria medica e farmaceutica, da alcuni anni si aggiungono costantemente nuovi settori. Da un lato, i clienti finali richiedono sempre ambienti di produzione più elevati. Dall'altro, a causa delle crescenti normative nel quadro della garanzia della qualità, molte altre aziende, ad esempio nel settore dell'imballaggio, automobilistico o della costruzione di macchinari, devono operare in ambienti controllati per poter fornire prove inoppugnabili. E infine, la pandemia di Covid-19 ha portato a una maggiore consapevolezza dell'igiene tra la popolazione generale, che ora richiede prodotti "puliti". Senza dubbio, una tendenza che avvantaggia il settore delle camere bianche. Tuttavia, le aziende di produzione sono sotto pressione, e questa ha molteplici cause.

Dal punto di vista di un interessato, la situazione finora appare così: "Si accetta il fato di dover spendere una fortuna per una stanza bianca di vetro e acciaio con tempi di consegna utopici, senza sapere fino all'ultimo se sarà troppo grande o troppo piccola e se il livello di purezza sarà adeguato". In realtà, una camera bianca, anche con una pianificazione precisa, comporta sempre dei rischi, poiché ci sono molte incognite difficili da gestire.

Quali sono esattamente le difficoltà nella pianificazione di una camera bianca dal lato dell'utente? E potrebbero le soluzioni in affitto risolvere effettivamente il problema? Per rispondere, ci mettiamo nei panni di un "principiante" che si potrebbe chiedere inizialmente:

Quale classe di purezza mi serve realmente?

Mentre gli esperti di camere bianche di solito conoscono già la risposta a questa domanda, un "principiante" si trova spesso senza parole. Spesso, l'unico aiuto è guardare cosa utilizzano i concorrenti. Dati affidabili come test di prodotto o di processo in ambienti puri sono rari. È quindi importante imparare che non solo l'aria immessa deve essere pura, ma anche scoprire quanta quantità di particelle viene emessa dal personale, dal processo, dalle macchine e dal materiale nel ambiente. E soprattutto, bisogna determinare cosa queste particelle effettivamente fanno al proprio prodotto o processo. La domanda iniziale si deve quindi precisare in: "Quanto deve essere pura l'aria nel mio ambiente per ottenere il risultato desiderato dal cliente?"

Facciamo un esperimento ipotetico: supponiamo che si possa affittare facilmente una camera bianca per un certo periodo, non sarebbe molto più semplice determinare tutte le cifre, i dati e i fatti necessari e, su questa base, prendere una decisione molto più informata? Sicuramente sì, perché si potrebbero simulare tutti gli scenari possibili, modificare filtri e ricambi d'aria, adattare il personale e ottimizzare i processi. E senza dubbio, in queste condizioni e con queste conoscenze, sarebbe molto più facile stabilire cosa si necessita realmente. La seconda domanda urgente che si porrà il nostro "principiante" sarà:

Quanto tempo ci vuole davvero prima di poter usare la camera bianca?

È certo: una camera bianca non si costruisce in una notte. Anzi, richiede molto tempo. Innanzitutto, c'è il tempo di pianificazione, durante il quale devono essere preparati molti documenti con precisione. Poi serve un'autorizzazione. Solo dopo può iniziare la produzione delle numerose componenti, che devono essere montate da personale specializzato. E poi si passa alla qualificazione, con tutte le misurazioni e le documentazioni necessarie. In questo modo, tra la decisione di costruire e l'avvio operativo passano facilmente uno o due anni - a condizione che si rispettino le scadenze. Spesso, però, i progetti di costruzione durano molto più a lungo del previsto.

Durante tutto questo tempo, l'utente deve comunque fare a meno del "suo" ambiente bianco, anche se il bisogno è già molto forte. Spesso, le macchine di produzione sono pronte, ma non possono essere messe in funzione a causa dell'assenza di una camera bianca. Le date di consegna sono a rischio, i progetti di ricerca e sviluppo sono in sospeso.

Proseguiamo con il nostro esperimento ipotetico: una soluzione temporanea, flessibile e affittabile, non potrebbe offrire immediatamente un aiuto? Sicuramente sì, perché permetterebbe di iniziare in modo limitato, raccogliere esperienze e risolvere i colli di bottiglia. Sarebbe anche possibile attivare una camera bianca in affitto in un capannone, mentre si costruisce nel luogo abituale. Così, il nuovo edificio potrebbe essere allestito con calma e si potrebbe creare una transizione fluida.

Nel frattempo, il nostro "principiante" si è approfondito nella materia delle camere bianche e ha già conosciuto vari approcci, il che ha aumentato la sua confusione. Tra l'altro, ha anche sentito parlare di camere bianche in affitto. Questo concetto gli sembra molto allettante, ma, essendo un principiante, non vuole commettere "errori da principiante". Perciò si chiede:

Posso fidarmi di un concetto innovativo come quello della camera bianca in affitto?

La paura del nuovo da parte del neofita è più che comprensibile. Dopotutto, ci sono abbastanza "vecchi volponi" che sembrano sapere cosa è lo standard del settore. È allettante fare semplicemente quello che fanno tutti. Ma questa apparente sicurezza è ingannevole. Sebbene si evitino superficialmente eventuali errori, tutte le opportunità vengono comunque ignorate con questa strategia di paura. Inoltre, l'esperienza dimostra che spesso le persone timorose acquistano troppo, troppo costoso o addirittura sbagliato. Questa mentalità del "qualcosa in più" finisce per costare molto denaro inutile agli utenti. Tuttavia, si può anche osservare che anche i pianificatori o gli auditor preferiscono rimanere su ciò che conoscono, trascurando spesso i concetti innovativi. Il principiante ha quindi bisogno di un doppio coraggio per intraprendere nuove strade. La presunta sicurezza, in questo caso, si rivela una grande illusione, poiché ignora le enormi opportunità di risparmiare tempo e denaro e di aumentare la flessibilità. Non sono forse proprio questi tre criteri - tempo, denaro, flessibilità - quelli che dovrebbero alla fine fare la differenza?

Osserviamo più da vicino: le camere bianche in affitto sono una variante ancora abbastanza giovane nel settore del noleggio, ma stanno guadagnando sempre più consensi e attenzione. Con i modelli con rivestimento tessile, molti potenziali utilizzatori storcono il naso, pensando forse alla prima vacanza in campeggio o a una tenda da festa instabile con zip e struttura. In modo ingiustificato, perché le nuove camere bianche in affitto con rivestimento tessile sono non solo molto leggere e rapide da montare, ma anche molto robuste. Tuttavia, è comprensibile che per la maggior parte dei decisori questa "tenda" sembri troppo fragile come soluzione permanente e anche di qualità inferiore, indipendentemente dall'aspetto tecnico.

Tuttavia, si può anche chiedersi se non si ceda a paure irrazionali, se anche i chiari vantaggi di costo, tempi di consegna molto più rapidi e massima flessibilità non riescano a superare l'incertezza residua. E anche qui, ipoteticamente: una soluzione in affitto non sarebbe un'ottima opportunità per testare il sistema senza rischi e familiarizzarci, come con un test drive? Sicuramente sì, perché l'utente che "prova" può solo guadagnare - o riconoscere che le sue riserve sono fondate e rinunciare al sistema in affitto, oppure scoprire che il camera bianca tessile in affitto rappresenta una buona alternativa, con molti vantaggi in termini di costi, tempi e flessibilità.

Il business di progetto richiede flessibilità

Proprio l'aspetto della flessibilità dovrebbe essere familiare anche al nostro "principiante". Dopotutto, quasi tutto il mondo industriale è ormai dominato dal business di progetto. I lunghi tempi di preparazione e l'uso a lungo termine sono un ricordo del passato. I tempi tra l'ordine e l'inizio del progetto sono diventati estremamente brevi, e la durata del progetto spesso molto limitata. Tutto viene gestito in modo molto compatto. E ora, il nostro ipotetico interessato, che ha bisogno di un ambiente per un progetto così breve, richiede una camera bianca che rispetti esattamente i parametri di dimensione, numero di camere di passaggio, classe di purezza, ricambio d'aria, ecc. Potrebbe essere difficile acquistare una soluzione di questo tipo.
E anche se riesce a trovarla: cosa succede dopo la fine del progetto? Il prossimo progetto probabilmente richiederà una camera bianca di dimensioni diverse, di classe di purezza diversa, e così via. Con un po' di fortuna, la camera bianca già acquistata e installata potrebbe essere troppo grande o troppo pulita per il progetto successivo. In tal caso, si può almeno cominciare. Se invece non si adatta, è sfortuna!

Ancora una volta, poniamo una domanda ipotetica (anche se ormai quasi retorica): non sarebbe perfetto se il nostro interessato potesse affittare una camera bianca adatta a ogni nuovo progetto? Se potesse determinare dimensioni, classe di purezza, ricambio d'aria, numero di camere di passaggio e, soprattutto, la durata dell'affitto, in modo che corrispondano ai suoi progetti? Se potesse anche prolungare il noleggio o variare i parametri della camera bianca, ad esempio aumentando la classe di filtrazione o riducendo il ricambio d'aria? E se alla fine potesse semplicemente restituire la camera bianca affittata, come un'auto a noleggio?

Liquidità e controllo dei costi sono fattori decisivi

Chi vuole fare un giro in Porsche Cabrio sulla Riviera non si comprerà subito l'auto di lusso, ma probabilmente la noleggerà per qualche giorno. Ha senso, no? E le camere bianche, come le auto di lusso, sono molto costose. I prezzi al metro quadro di 2500 € sono del tutto normali. Quale azienda ha così tanti soldi disponibili per un immobile? Soprattutto startup, istituti di ricerca o PMI devono procurarsi i fondi sul mercato libero. In passato, era la banca di casa, oggi spesso un investitore a fornire i mezzi. Invece di interessi e rimborsi, l'investitore vuole rendimenti e traguardi raggiunti: a che punto è il progetto tra tre, sei e dodici mesi? Inoltre, vuole vedere il suo capitale recuperato nel progetto e non in un immobile.

Inoltre, la camera bianca rappresenta non solo un investimento di liquidità, ma deve anche essere ammortizzata nel corso di diversi anni, e quindi di solito non può essere dedotta completamente nel primo anno di acquisto. Se più reparti la utilizzano per diversi progetti, la complessa questione della ripartizione rende ancora più difficile la gestione contabile di un acquisto così costoso. È quasi come per le auto aziendali, che per questo motivo vengono noleggiate invece di acquistate.

A questo punto, la domanda diventa praticamente retorica: una camera bianca in affitto non sarebbe la soluzione ideale per preservare la liquidità, permettere un avvio rapido del progetto, utilizzare un sistema innovativo e allo stesso tempo evitare il rischio di un investimento sbagliato? Certamente! Una volta che l'utente ha il suo incarico di progetto, affitta un capannone (se non ne ha uno proprio) per proteggere la camera bianca tessile dalle intemperie. Poi, fa consegnare la camera con i parametri più corretti, fa un test e, se necessario, adatta i valori finché non sono ottimali. Successivamente, conclude il progetto in una camera bianca perfettamente conforme alle sue esigenze, con totale controllo dei costi.

Anche se il modello di business "auto aziendale" nel settore delle camere bianche non è ancora molto diffuso (probabilmente anche perché finora è stato poco offerto), rappresenta una soluzione vantaggiosa per tutte le parti e quindi molto promettente. Attualmente, ci sono già diversi fornitori con soluzioni in affitto. Tuttavia, alcuni hanno dimensioni di stanza predefinite. La flessibilità è un termine sconosciuto. Altri offrono moduli costruttivi che permettono di variare dimensioni e classe di purezza. Soprattutto per camere bianche fino a 25 m², ci sono vari fornitori. Per le camere più grandi di 25 m², la copertura del soffitto, per motivi statici, richiede una struttura stabile, che comporta costi elevati sia in produzione che in montaggio. Le camere bianche con rivestimento tessile, invece, hanno il grande vantaggio che i loro soffitti sono sostenuti quasi interamente dalla pressione interna. Ciò permette di realizzare camere anche oltre i 100 m² a costi contenuti.

Pratica invece di ipotesi

Dopo varie domande e supposizioni ipotetiche, è giunto il momento di esaminare più da vicino la pratica reale delle camere bianche in affitto. Ecco due esempi pratici:

Esempio pratico 1:

Nel primo caso, un grave danno d'acqua in un ospedale ha bloccato la produzione di una cappa sterile. È stato rapidamente necessario un ambiente di 25 m² di classe GMP C con doppia camera di passaggio. Come "riparo" si è potuto usare una sala conferenze con altezza di 4 metri e una serie di prese da 230V. Per la ristrutturazione di questa stanza sono stati disponibili tre settimane, e la durata dell'affitto è stata fissata a sei mesi. La realizzazione pratica è stata così:

– In primo luogo, è stato posato un telaio in alluminio come struttura portante per le tende del sistema di camera bianca. Sono stati considerati i percorsi di fuga intorno alla camera bianca.
– All'interno del telaio sono state inserite tende di tessuto certificate e ignifughe. Queste tende includevano finestre e aperture per le condotte di alimentazione e le valvole di controllo dell'aria esausta.
– Le camere di passaggio sono state dotate di un sistema di controllo con semaforo e chiusure a battente, conformi alla norma GMP.
– Per evitare che il volume d'aria creasse sollevamenti, la stanza è stata bilanciata con pesi e sigillata con nastro di silicone. In questo modo, non sono state necessarie perforazioni nel pavimento della sala conferenze per fissare la struttura.
– Due sistemi di trattamento dell'aria hanno fornito il volume d'aria necessario, definito il livello di purezza e garantito la pressione positiva. Sono stati usati due unità mobili con filtri HEPA 13 per realizzare 20 ricambi d'aria all'ora con una pressione di 30 Pascal. Il grande vantaggio di queste unità mobili è che sono leggere e si collegano a una normale presa da 230V.
– La distribuzione dell'aria nel ambiente è avvenuta tramite un'uscita di aria. In questo modo, l'aria altamente pura è stata condotta in un tubo tessile sotto il soffitto e distribuita nel locale, assicurando una distribuzione estremamente uniforme.
– La consegna e l'autorizzazione della stanza sono state effettuate dall'ufficio farmaceutico e da un istituto di controllo per sei mesi, con un controllo di verifica dopo tre mesi.
– Poiché i lavori di ristrutturazione si sono protratti, la durata dell'affitto è stata estesa a 12 mesi, in modo flessibile.
Questo esempio dimostra che è possibile, quasi ovunque, realizzare in breve tempo una camera bianca temporanea conforme a ISO o GMP a costi contenuti.

Esempio pratico 2:

Nel secondo caso, è stata creata una camera bianca ISO 7 di 85 m² in un capannone affittato. La costruzione è avvenuta come nel primo esempio, con una sola camera di passaggio. In questa camera sono stati prodotti campioni che il cliente poteva verificare direttamente sul posto, in un ambiente controllato. Il tempo di montaggio è stato di un giorno con tre operai specializzati. La durata dell'affitto è stata di tre mesi, rendendo i costi facilmente pianificabili. Al termine di questo periodo, la camera bianca è stata smontata e, già il giorno successivo, ricostruita con una superficie di 40 m² nel sito principale, dove si è svolta un'altra serie di test con una macchina diversa.

Da ciò si può dedurre anche nella pratica che l'affitto temporaneo rappresenta un'opzione più che sensata per utilizzare camere bianche configurabili in modo personalizzato, con durata flessibile e pieno controllo dei costi. Questa tendenza dovrebbe ricevere ulteriore impulso grazie a un nuovo progetto di Reinraum Aachen. La società fondata dal dottor Simon Dietz ha recentemente deciso di affittare un capannone di 900 m² proprio accanto all'edificio principale della società di produzione igiene e sterilità mbH, anch'essa con sede ad Aachen, e di creare un "villaggio di camere bianche", simile a uno spazio di coworking per camere bianche.

Sulla base del concetto di affitto di camere bianche, Reinraum Aachen offrirà ai clienti la possibilità di utilizzare camere bianche personalizzate con durata di affitto flessibile, per sviluppare e produrre i propri prodotti. La GfPS potrà qualificare direttamente sul posto e offrire consulenza, formazione e altri servizi. Questa offerta sarà disponibile a partire da agosto 2022 su www.Reinraum-aachen.de.