Pronájem nebo koupě?

Montáž stropu včetně výstupu z trhliny

Čisté prostory si získávají stále větší oblibu. Ne každý si je však může nebo chce dovolit, a tak přicházejí na řadu alternativní koncepty využití. Ale pronajmout si čistý prostor? Předsudky jsou stále velké, i když neopodstatněné.

Čisté prostory jsou na vzestupu. To lze bez nadsázky tvrdit. Vedle tradičních uživatelů z medicínského průmyslu a farmacie přibývají již několik let stále nové odvětví. Jednak kladou koncoví zákazníci stále vyšší požadavky na výrobní prostředí. Jednak kvůli rostoucím regulacím v rámci zajištění kvality musí mnoho dalších podniků, například z obalového, automobilového či strojírenského odvětví, pracovat v kontrolovaném prostředí, aby mohly vést nepřerušené důkazy. A konečně pandemie COVID-19 zajistila, že se zvýšené hygienické povědomí dostalo do široké veřejnosti, která nyní požaduje „čistější“ produkty. Nepochybně trend, který slouží odvětví čistých prostor. Ovšem výrobní podniky jsou pod tlakem, který má několik příčin.

Z pohledu postiženého vypadá situace zatím takto: „Člověk se prostě smíří s osudem, že musí vynaložit spoustu peněz na bílý skleněný a nerezový prostor s utopickou dobou dodání, o tom, jestli nebude příliš velký nebo malý, a jestli bude odpovídat požadované čistotě, až do poslední chvíle neví.“ Ve skutečnosti je i přes precizní plánování čistý prostor vždy rizikem, protože existuje řada nejistot, které je těžké zvládnout.

Co přesně činí plánování čistých prostor na straně uživatele tak obtížným? A mohly by pronájmová řešení tento problém skutečně vyřešit? Pokusíme se na to odpovědět tím, že se vžijeme do kůže „začátečníka“, který si nejprve může klást otázku:

Jakou čistotu vlastně potřebuji?

Zatímco zkušení v oblasti čistých prostor většinou znají odpověď na tuto otázku, začátečník často stojí bezradně. Často mu pomůže jen pohled na konkurenci, co používá. Spolehlivá fakta, například testy produktů nebo procesů v čistém prostředí, většinou chybí. Je třeba se naučit, že nejen vzduch musí být čistý, ale také zjistit, jaké množství částic emituje personál, proces, stroje a materiály do prostoru. A hlavně je třeba zjistit, jaké dopady mají tyto částice na vlastní produkt nebo proces. Položená otázka se tak zpřesní na: „Jak čistý musí být vzduch v mém prostoru, abych dosáhl výsledku, který požaduje zákazník?“

V tomto místě si dovolíme hypotetický experiment: Pokud by bylo možné si čistý prostor bez problémů pronajmout na určitou dobu, nebylo by mnohem jednodušší zjistit všechny potřebné čísla, data a fakta a na jejich základě učinit mnohem informovanější rozhodnutí? Určitě ano, protože by bylo možné projít všechny scénáře, měnit filtry a výměnu vzduchu, upravovat personál, optimalizovat procesy. A podmínky a poznatky by výrazně usnadnily stanovení skutečných potřeb. Druhá naléhavá otázka, kterou si náš „začátečník“ pravděpodobně položí, zní:

Jak dlouho vlastně trvá, než mohu začít čistý prostor používat?

Je jasné: Čistý prostor nevznikne přes noc. Naopak, stojí to dost času. Nejprve je třeba čas na plánování, kdy je nutné pečlivě vypracovat mnoho dokumentů. Poté je třeba získat povolení. Až poté může začít samotná výroba nespočtu komponentů, které musí být sestaveny odborným personálem. Následuje kvalifikace, která zahrnuje měření a dokumentaci. Takto může mezi rozhodnutím o stavbě a uvedením do provozu uběhnout rychle rok nebo dva – pokud se termíny dodrží. Často však stavby trvají výrazně déle, než se plánovalo.

Po celou dobu musí uživatel stále fungovat bez „svého“ čistého prostoru, ačkoliv poptávka je již dávno vysoká. Často jsou výrobní stroje již připravené, ale kvůli chybějícímu čistému prostoru je nelze uvést do provozu. Termíny dodání jsou ohroženy, výzkumné a vývojové projekty jsou pozastaveny.

Pokračujeme v našem hypotetickém experimentu: Pokud by zde byla flexibilní, pronajímací dočasná řešení, nebylo by to okamžitě řešení? Určitě ano, protože by umožnilo začít s omezeným rozsahem, získat zkušenosti a odstranit úzká místa. Bylo by dokonce možné v pronajaté hale spustit čistý prostor, zatímco se v původní staví. Tím by bylo možné klidně zařídit novostavbu a plynulý přechod.

Mezitím se náš „začátečník“ hlouběji seznámil s problematikou čistých prostor a poznal různé přístupy – což jeho zmatek ještě zvýšilo. Mezi nimi slyšel i o pronajatelných čistých prostorách. Tento koncept mu na první pohled připadá velmi atraktivní, ale je začátečník a nechce dělat „začátečnické chyby“. Proto si klade otázku:

Mohu důvěřovat inovativnímu konceptu, jakým je pronájem čistých prostor?

Strach začátečníka z nového je naprosto pochopitelný. Koneckonců, existuje dost „starých mazáků“, kteří zdánlivě vědí, co je branžový standard. A tak je lákavé dělat to, co dělají všichni. Ale tato zdánlivá jistota je klamná. Ačkoliv se na první pohled vyhýbáme chybám, všechny šance jsou tímto strachem zahnány do kouta. Zkušenost ukazuje, že právě ti nejopatrnější často nakupují příliš draze, zbytečně nebo nesprávně. Tento „mít něco navíc“ mentalita nakonec uživatelům přináší hodně zbytečných nákladů. Ovšem je třeba poznamenat, že i plánovači či auditoři mají tendenci držet se toho, co znají, a inovativní koncepty často přehlížejí. Začátečník tak potřebuje dvojnásobnou odvahu, aby šel novými cestami. Zdánlivě bezpečná stránka je však pro něj ve skutečnosti velkým klamem, protože ignoruje obrovské příležitosti, jak ušetřit čas a peníze a získat větší flexibilitu. Není právě těchto tří kritérií – čas, peníze, flexibilita – to, co by mělo rozhodnout?

Podívejme se blíže: Pronajímané čisté prostory jsou stále ještě poměrně mladým konceptem na trhu pronájmů, ale získávají stále více příznivců a pozornosti. U modelů s textilní stěnou si někteří potenciální uživatelé ještě zvedají nos a myslí na první kempování nebo na vratké párty stany s rozepínacím zipem a konstrukcí. To je však mylné, protože nové textilní pronajímané čisté prostory jsou nejen velmi lehké a rychle sestavitelné, ale i velmi odolné. Přesto je pochopitelné, že většina rozhodovatelů takové „stan“ považuje za trvalé řešení příliš křehké a také příliš nekvalitní, bez ohledu na technické aspekty.

Otázka však zde oprávněně zní: Nejedná se o iracionální obavy, když i zjevné výhody, jako jsou nižší náklady, rychlejší dodání a maximální flexibilita, nedokážou překonat nejistotu v myslích? A ptáme se opět hypoteticky: Není pronájem řešením, jak systém bez rizika otestovat a seznámit se s ním, podobně jako zkušební jízda? Určitě ano, protože takto „zkušební“ uživatel může jen získat – buď poznání, že jeho obavy se potvrdily a systém si neobjedná, nebo že mu textilem pronajímaný čistý prostor nabízí dobrou alternativu s mnoha výhodami v nákladech, čase a flexibilitě.

Projektové zakázky vyžadují flexibilitu

Právě aspekt flexibility je pravděpodobně i pro našeho „začátečníka“ známý. Téměř celý průmyslový svět je dnes formován projektovým způsobem práce. Dlouhé doby přípravy a dlouhodobé vytížení jsou minulostí. Časové rozestupy mezi objednávkou a začátkem projektu jsou extrémně krátké a délka projektů je často velmi omezená. Vše je zpracováváno ve velmi zhuštěné podobě. A nyní náš hypotetický zájemce potřebuje pro tak krátký projekt čistý prostor, který přesně odpovídá parametrům – velikost, počet komor, třída čistoty, výměna vzduchu atd. – a koupě je téměř nemožná.
A i když ho sežene: Co bude dál po skončení projektu? Další projekt pravděpodobně bude vyžadovat jiný rozměr, jinou třídu čistoty a podobně. S trochou štěstí je stávající (zakoupený a pevně instalovaný) čistý prostor příliš velký nebo příliš čistý, a tak se alespoň může začít. V opačném případě nepasuje. Smůla!

Znovu si klademe hypotetickou otázku (i když je dnes téměř rétorická): Není ideální, kdyby si náš zájemce mohl každý nový projekt pronajmout přesně podle svých potřeb? Pokud by si mohl určit velikost, třídu čistoty, výměnu vzduchu, počet komor a hlavně dobu pronájmu tak, aby odpovídal jeho projektům? Pokud by mohl dokonce prodloužit dobu pronájmu nebo měnit parametry prostoru, například zvýšit filtrační třídu nebo snížit výměnu vzduchu? A nakonec by mohl jednoduše vrátit pronajatý prostor, jako půjčené auto…

Likvidita a kontrola nákladů jsou klíčové faktory

Kdo chce na dovolené jezdit v Porsche kabrioletu podél Riviéry, pravděpodobně si ho nejdříve nepořídí, ale pronajme na pár dní. Dává to smysl, že? A čisté prostory jsou – stejně jako luxusní auta – velmi drahé. Cena za metr čtvereční často přesahuje 2500 € a více. Která firma má takové peníze volně k dispozici na nemovitost? Především startupy, výzkumné ústavy nebo malé a střední podniky si musí peníze sehnat na volném trhu. Dříve to byla domácí banka, dnes často investor, který poskytne prostředky. Místo úroků a splátek chce investor výnos a splněné milníky: Kde je projekt za tři, šest nebo dvanáct měsíců? A chce své kapitálové prostředky v projektu vidět, nikoli v nemovitosti.

Nemovitost – čistý prostor – navíc neabsorbuje jen likviditu, ale musí být odepsána i přes několik let, takže ji nelze většinou plně odečíst v roce pořízení. Pokud ho využívá více oddělení na různých projektech, složitost alokace nákladů dále ztěžuje účetní zacházení s tímto drahým majetkem. Je to téměř jako s firemním vozem, který se kvůli tomu nepořizuje, ale pronajímá.

V tuto chvíli je otázka vlastně jen rétorická: Není pronájem čistého prostoru ideálním řešením, jak šetřit likviditu, umožnit brzký začátek projektu, využít inovativní systém a zároveň minimalizovat riziko špatné investice? Samozřejmě! Jakmile má uživatel svůj projekt, pronajme si halu (pokud nemá vlastní), aby ochránil textilem pronajímaný prostor před povětrnostními vlivy. Nechá si dodat pravděpodobně správné parametry, provede zkušební jízdu a případně hodnoty upraví, dokud nebude spokojen. Poté svůj projekt úspěšně dokončí v přesně odpovídajícím prostoru s naprostou kontrolou nákladů.

I když model „firemního vozu“ v odvětví čistých prostor zatím není příliš rozšířen (a pravděpodobně ani proto, že zatím nebyl příliš nabízen), je to řešení, které je výhodné pro všechny strany a má velký potenciál. V současnosti existuje již několik poskytovatelů s pronájmovými řešeními. Někteří mají přesně definované rozměry prostorů. Flexibilita je zde téměř cizí slovo. Jiní používají modulární konstrukce, které umožňují variabilní velikost a třídu čistoty. Zejména u prostorů do 25 m² je na trhu více dodavatelů. U větších prostor nad 25 m² však střecha z důvodů statiky vyžaduje stabilní konstrukci, což je nákladné jak na výrobu, tak na montáž. Pronajímané textilní prostory mají výhodu, že jejich stropy jsou téměř úplně neseny vnitřním přetlakem. Díky tomu je možné s touto technologií realizovat i prostory přes 100 m² za přijatelnou cenu.

Praxe místo hypotézy

Po různých hypotetických otázkách a předpokladech je načase podívat se na skutečnou praxi pronajímaných prostor podrobněji. Zde jsou dva příklady:

Praktický příklad 1:

V prvním případě způsobil vážnou havárii vody v nemocnici zastavení výroby na sterilizačním pracovišti. Rychle bylo potřeba 25m² čistý prostor třídy GMP C s dvojitou komorou. Jako „útočiště“ posloužil konferenční sál s výškou stropu 4 metry a řadou zásuvek 230V. Na přestavbu tohoto prostoru byly k dispozici tři týdny, doba pronájmu byla stanovena na šest měsíců. Praktická realizace byla následující:

– Nejprve bylo na podlaze postaveno hliníkové nosné konstrukce pro textilní stěny čistého prostoru, přičemž byly respektovány požadované únikové cesty kolem prostoru.
– Do konstrukce byly napínány certifikované a nehořlavé textilní stěny. Tyto textilní stěny měly jak okna, tak průchody pro přívody a klapky pro řízení odtahu.
– Dveře byly vybaveny podle normy GMP s signalizací a automatickým zavíráním.
– Aby se zabránilo „odlepení“ prostoru kvůli přetlaku, byl celý obvod zatížen závažími a utěsněn silikonovým páskem. Tím se nemuselo vrtat do podlahy konference pro upevnění konstrukce.
– Dvě ventilační jednotky zajistily potřebný objem vzduchu, definovaly třídu čistoty a dodávaly požadovaný přetlak. Použity byly dvě mobilní jednotky s HEPA 13 filtry, které zajistily 20 výměn vzduchu za hodinu s přetlakem 30 Pascalů. Výhodou těchto mobilních zařízení je jejich lehkost a možnost připojení k běžné zásuvce 230V.
– Distribuce vzduchu v prostoru probíhala přes zdrojový výstup, kterým byla vysokopříčná vzduchová trubka vedená pod stropem, odkud byl vzduch rovnoměrně rozváděn do prostoru, což zajistilo extrémně rovnoměrnou distribuci.
– Provedení a schválení prostoru zajišťovala místní lékárna a certifikační institut na dobu šesti měsíců s kontrolou po třech měsících.
– Kvůli zpoždění prací byla doba pronájmu flexibilně prodloužena na 12 měsíců.
Tento příklad ukazuje, že je možné téměř kdekoliv rychle a za rozumné náklady zřídit dočasný ISO- nebo GMP-kompatibilní čistý prostor.

Praktický příklad 2:

Ve druhém případě byl v pronajaté hale postaven 85m² velký čistý prostor třídy ISO 7. Konstrukce probíhala stejně jako v prvním případě, avšak zde postačila jednoduchá komora. V tomto prostoru byly vyráběny vzorky, které si zákazník mohl přímo na místě převzít, v kontrolovaném prostředí. Čas výstavby byl pouhý jeden den s třemi pracovníky. Doba pronájmu činila tři měsíce, což umožnilo jasné plánování nákladů. Po uplynutí této doby byl prostor demontován a již druhý den znovu sestaven v hlavním závodě s rozlohou 40 m², kde byla prováděna jiná testovací série s jiným strojem.

Takže i v praxi se ukazuje, že dočasný pronájem je velmi rozumnou možností, jak efektivně využít individuálně konfigurovatelné čisté prostory s flexibilní dobou využití a plnou kontrolou nákladů. Tento trend pravděpodobně posílí nové projekty společnosti Reinraum Aachen. Firma založená Dr. Simonem Dietzem nedávno rozhodla o pronájmu haly o rozloze 900 m² přímo vedle hlavní budovy společnosti für Produktionshygiene und Sterilitätssicherung mbH, také sídlící v Aachenu, a zřídit zde „Reinraumové vesnice“, srovnatelné s coworkingovým prostorem pro čisté prostory.

Na základě konceptu pronájmu čistých prostor bude společnost Reinraum Aachen svým zákazníkům v budoucnu nabízet možnost využívat individuální čisté prostory s flexibilní dobou pronájmu, ve kterých budou moci vyvíjet a vyrábět své produkty. GfPS je bude moci přímo na místě kvalifikovat a zároveň nabízí poradenství, školení a různé další služby. Tato nabídka bude od srpna 2022 dostupná na www.Reinraum-aachen.de a bude možné ji rezervovat.